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오늘 소개해드릴 책은 ''이장원 세무사, 김진구 변호사'의 책 <청약보다 쉬운 아파트 경매 책>입니다. "변호사와 세무사가 알려주는 아파트 경매의 모든 것"이라는 부제목으로 책을 시작하고 있습니다. 저자들은 "나는 당신도 경매로 내 집을 마련하면 좋겠습니다."라는 주제로 이 책을 설명하고 있는데요, 지금부터 자세히 책을 살펴보도록 하겠습니다.
<청약보다 쉬운 아파트 경매 책> 책 리뷰
이 책은 부동산 경매 초보자들에게 내 집 마련을 할 수 있도록 도와주는 책입니다. 부동산 경매는 여러 제약 조건들이 있어서 진입 장벽이 꽤 높은 분야입니다. 이 책은 부동산 경매의 권리 분석, 채권 관련 지식, 경매 절차 등을 자세히 설명해 줌으로써 부동산 경매에 대한 지식을 제대로 배울 수 있는 책입니다. 특히 아파트 경매 방법을 실제적으로 알려줍니다. 아주 구체적입니다. 비교적 쉽게 설명해주고 있어서 초보자라도 마음만 먹으면 금방 따라 할 수 있을 것 같습니다. 저자는 이 책의 주목적은 '내 집 마련'이고 '아파트 경매'는 집을 구입하기 위한 하나의 수단이라고 말하고 있습니다. 제가 <청약보다 쉬운 아파트 경매 책> 이 책을 읽고 느낀 점은 이 책에 적힌 훌륭한 정보로는 '내 집 마련'뿐 아니라 경매를 활용한 부동산 투자도 충분히 가능할 것 같다는 것입니다. 최근에는 TV매체들을 통해 전세 사기, 깡통 전세 등으로 임차인들이 전세보증금을 잃는 사례가 많이 알려지고 있습니다. 얼마 전부터는 임차인을 보호하기 위해 집주인 세금체납조회 가능 <국세징수법>, 국세 징수 순위 변경 <국세기본법> 등 여러 법률들이 개정되기도 했다니 다행입니다. 이 책은 기초적인 경매 지식과 실전 경매 사례를 자세히 설명해 줍니다. <청약보다 쉬운 아파트 경매 책> 이 책은 경매 공부뿐 아니라 부동산 지식을 상당히 얻을 수 있는 좋은 책입니다. 변호사, 세무사 전문가인 두 저자가 알려주는 만큼 책 내용도 아주 신뢰할만합니다. 예전에도 이와 유사한 책을 읽은 적이 있는데요, 그 이후, 아파트 경매에 관심을 두고 실천했다면 좋았겠지만, 아쉽게도 아직은 그런 기회가 없었습니다. 앞으로는 경매 입찰보증금(10%)을 잘 준비하고 있다가 마음에 드는 물건이 나타났을 경우 경매 입찰에 참여하면 좋을 것 같습니다. 그러기 위해서는 잘 모르는 지역을 찾아보기보다는 살고 있는 지역 주변의 물건들을 위주로 관심을 두고 관찰하면 좋을 것 같습니다.
<청약보다 쉬운 아파트 경매 책> 책에서 찾은 좋은 문장들
부동산 하락장에서 수익을 낼 수 있는 분야는 단언컨대 '부동산 경매'다. 경매에서 주요 실패 사례는 다음과 같다. '① 입찰 금액 오기 ② 감정가 맹신 ③ 선순위 임차인 분석 간과'가 그것이다. 집주인이 실거주하는 경매물건을 노려라. 임차인이 존재한다면 배당요구를 했는지 반드시 확인해야 한다. 보증금 인수 위험을 확인하라. 배당요구 없이 대항력, 우선변제권을 행사하는 경우가 있으니 유의하라. 임차인이 보증금 일부만 배당받고 잔액이 남는다면, 남은 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다. 부동산 경매의 장점은 다음과 같다. ① 시세보다 저렴하다. ② 법원이 보증하기에 안전하다. ③ 자금조달계획서 제출 대상이 아니다. ④ 경락잔금대출이 용이하다. ⑤ 토지거래허가구역, 투기과열지구에서 거주 의무가 없고 곧바로 되팔기가 가능하다는 이점이 있다. 조정대상지역인 경우 양도세를 고려하면 2년 이상 유지할 필요가 있다. 2023년 6월 현재에는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 여기에 해당한다. 부동산 경매의 단점은 다음과 같다. ① 입찰금을 잃을 수 있다. ② 권리 관계가 복잡하고 어려운 물건이 있다. ③ 소유자 또는 임차인이 권리가 없음에도 버티는 경우가 있다. 공매 제도를 노려라. 공매는 인터넷 입찰(온비드, onbid.co.kr)로 진행한다. 인도명령 제도가 없다는 것은 리스크 중 하나에 해당한다. 경매는 법원에서 현장 입찰로 진행한다. 경매 사설 사이트로는 '탱크옥션, 굿옥션, 지지옥션'등이 있다.
수도권 내 소형 아파트부터 접근하라. 네이버 부동산, 호갱노노, KB부동산, 부동산지인(아파트 투자 필수 추천앱), 한국부동산원, 국토부 실거래가 공개시스템과 같은 손 임장 앱들을 노려라. 투기과열지구의 재건축 아파트를 거래하는 경우 조합원 지위가 승계되지 않는 것이 원칙이나 부동산 경매에서는 적용되지 않아 일반 매매보다 큰 이점이 있다. 민법집행법상 거래허가대상이 아니다. 부동산 경매의 "권리분석"은 누군가에게는 진입 장벽이나 준비된 자에게는 기회다. 부동산 경매 필요 요소 ; ① 권리 분석 (제일 중요) ② 입지 분석 ③ 시세 분석 ④ 입찰보증금 ⑤ 명도과정 ⑥경매 법원 참여 등기사항 증명서. 권리분석의 핵심은 '말소기준권리'에 대한 이해다. 선순위 전세권자는 배당요구를 해 보증금을 받고 퇴거할지 또는 배당요구를 하지 않고 계속 거주할지를 선택할 수 있다. 담보가등기 <가등기담보법>는 저장권과 유사하다. 경매신청이 가능하다. 순위보전가등기 <부동산등기법>는 이중매매 방지용으로 경매신청이 불가하다. 경매 부동산에 설정된 유치권은 설정된 시기와 순위에 무관하게 낙찰자가 인수하게 된다. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등은 등기에 표시되지 않는다. 임차인의 대항력은 주택의 점유, 전입신고가 있다. 임차인 우선변제권은 주택의 점유, 전입신고, 확정일자, 배당요구가 있다. 우선변제권이 있는 임차인이더라도 배당요구를 하지 않는다면 배당금을 받고 나가겠다는 것이 아니라 그 경매 부동산에 거주하겠다는 이미다. 이럴 때는 낙찰자가 임차권을 인수해야 한다.