위반건축물 주요 사례, 확인 방법, 행정 조치, 매매 유의 사항, FAQ

"위반건축물 주요 사례, 확인 방법, 행정 조치, 매매 유의 사항"

 

우리 주변에는 위반건축물이 상당히 많이 존재하고 있습니다. 이번 글에서는 위반 건축물 주요 사례를 살펴보고,

위반건축물을 확인하는 방법, 위반건축물 적발 시 주요 행정 조치사항 등을 살펴보겠습니다.

그리고, 위반건축물 매매(임차) 시 유의사항을 살펴보고, 위반건축물과 관련된 자주 묻는 질문&답변(FAQ)을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

위반건축물 주요 사례

 

 

1. 근린생활시설 등 무단 용도변경

 

• 근린생활시설은 소매점, 사무소, 이용원, 일반음식점 등의 용도로 사용하여야 하는 시설로 주택의 용도로 사용할 수 없습니다.

 

• 주 밀집지역 내 1층 근린생활시설 부분을 주택으로 개조하여 임차하는 행위는 건축법 위반에 해당합니다.

 

• 건축물의 용도는 건축물대장을 통해 확인할 수 있으며, 표기된 용도 외의 용도로 사용하고자 할 경우 사전에 용도변경 허가(신고)를 득해야 합니다.

 

 

 

 

2. 방 쪼개기

 

• 다가구·다세대 주택의 세대 간 경계벽을 증설 · 해체하여 가구 수(세대수)를 늘리거나 줄이는 행위는 무단 대수선에 해당됩니다.

 

• 다중주택, 고시원의 각 실에는 개별 취사시설을 설치할 수 없습니다.

 

• 매매·임차 시에는 건축물대장 및 현황도에 표기된 용도 및 가구 수(세대수) 등 일치 여부를 확인하셔야 합니다.

 

 

 

3. 발코니 무단 확장

 

• 발코니는 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말하며, 주택에 설치되는 발코니에 한하여 적합한 절차를 거쳐 거실·침실·창고 등의 용도로 사용할 수 있습니다

 

• 발코니 확장신고를 하지 않고 무단 확장하는 행위는 건축법 위반에 해당합니다

 

 

 

4. 공개공지 위반

 

• 공개공지는 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 업무시설 건축물로서 일정 규모 이상 건축 시 일반이 사용할 수 있도록 조성한 소규모 휴식시설입니다.

 

• 공개공지는 일반 시민의 이용에 제한이 없도록 유지·관리되어야 하며, 공개공지 내에서 영업 행위, 시설물 설치, 물건 적치, 출입 차단, 편의시설 훼손 등의 행위를 할 경우 건축법 위반에 해당됩니다.

 

 

 

 

 

5. 생활형 숙박시설

 

• 숙박시설은 [공중위생관리법 시행령] 제4조에 따라 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설(취사시설 포함) 및 서비스를 제공하는 영업용 건축물로 주택으로 사용할 수 없습니다.

 

• 생활숙박시설은 [공중위생관리법]에 따른 '숙박업 영업신고'를 하고 사용하여야 하며, 객실 수가 30개 이상이거나 영업장의 면적이 해당 건물 연면적의 3분의 1 이상이어야 숙박업 등록이 가능하므로, '영업신고'가 가능한지 자치구 담당자(보건위생과)에게 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

위반건축물 확인방법

 

1. 건축물대장 확인

 

정부24 사이트 (https://www.gov.kr)

건축물대장에 노란색의 '위반건축물' 등재가 되어 있는지 확인합니다. 

 

 

 

 

2. 건축물대장 현황도 확인

 

건축물대장상 위반건축물로 표기되지 않은 경우라도, 건축물대장 현황도(배치도, 평면도)와 실제 건축물의 일치 여부를 확인하여야 합니다. (건축물의 층수, 층별 용도, 조경 유무 등)

 

 

 

 

 

 

3. 등기부등본 확인

 

부동산 매매 계약이 체결되면 위반건축물의 원상복구 책임도 함께 승계되므로 주의해야 합니다.

따라서 계약 체결 전에 반드시 등기부등본을 발급(열람)하여 계약 상대자와 소유자가 동일한 지그리고 저당권·근저당 등 설정 여부가 있는지 확인합니다. 

 

 

 

※ 위반건축물 이행강제금 사례별 계산법이 궁금하시면 다음 글을 참고하세요.

 

 

 

 

 

 

위반건축물 매매(임차) 시 유의사항

 

1. 위반건축물에 대한 시정의무자는 현 소유주입니다. 위반건축물로 적발 시 시정 의무가 있으며, 미시정 시에는 이행강제금 부과, 고발 등 행정조치 대상이 됩니다. 따라서, 건축물 매매 및 임차 시에는 실제 건축물의 용도, 층수, 가구수, 주차장 등 위반사항 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

 

2. 위반건축물에 대하여는 영업허가가 제한되고, 이로 인해 매매 시 재산상의 손실로 이어질 수 있습니다.

 

3. 매매 및 임차 계약 시 공인중개사에게 '건축물대장 및 등기부 등본'을 제공 요청하셔서 위반건축물 여부를 확인하셔야 합니다. 

 

 

 

 

위반건축물 주요 행정조치

 

• 건축법 위반행위로 적발될 경우, 철거·원상 복구 등을 통해 위반내용을 시정하는 것이 원칙입니다.

 

• 만약, 시정기한 내에 위반건축물을 시정하지 않을 경우 관계자 고발, 건축물대장에 위반건축물 표기, 이행강제금 부과, 관허사업 제한 등 행정처분의 대상이 되며, 이행강제금은 1년에 2회의 범위 내에서 위반사항이 시정될 때까지 매년 부과됩니다

 

• 위반건축물에 대한 추인(사후 허가, 신고)은 현행 건축법, 주차장법 등에 적합한 경우에 한해 가능하며, 현행법령에 적합하지 않을 경우 시정(철거 후 원상복구)을 하지 않으면 반복하여 이행강제금이 부과됩니다

 

• 횟수 제한 없이 위반사항이 시정될 때까지 1년에 2회 범위 안에서 고액의 이행강제금이 반복하여 부과됩니다.

 

• 사법기관에 고발되면 3년 이하 징역이나 5억 원 이하 벌금이 부과됩니다.

 

• 건축물대장에 위반건축물로 표시되어 재산권 행사 제약 및 각종 인허가(다른 법령에 따른 영업허가 등) 신청 시 제한을 받습니다.

 

• 위반건축물에 대한 시정의무자는 현 소유주입니다

 

• 건축물 매매 및 임차 시에는 실제 건축물의 용도, 층수, 가구수, 주차장 등 위반사항 여부를 반드시 확인하셔야 합니다.

 

• 불법적인 건축행위는 건축물의 안전과 도시미관을 해치고 이웃에 피해를 주는 것이며 소유자의 경제적 피해로 나타납니다

 

 

 

 

 

※ 위반건축물 신고방법이 궁금하시면 다음 글을 참고하세요.

 

 

 

 

 

 

위반건축물 주요 질문 (FAQ)

 

 

• 내가 살고 있는 집이 위반건축물인지 어떻게 알 수 있나요?

 

→ 위반건축물로 적발된 경우에는 건축물대장에 위반건축물로 표기되어 있으며, 적발되지 않은 경우라 하더라도 건축물대장의 현황도와 현재 상태를 비교해 확인이 가능합니다.

 

 

 

• 옥상에 정자를 설치하려고 하는데 신고해야 하나요?

 

→ 옥상에 정자(파고라)를 설치할 경우, 해당 부분이 지붕과 기둥이 있는 시설물로 바닥면적 산정대상이 됩니다. 따라서 증축신고(허가)를 득하여야 합니다. 다만 원터치 그늘막, 텐트, 어닝 등 손쉽게 설치·제거가 가능한 것은 불법구조물에 해당하지 않습니다.

 

 

 

• 원래 이런 상태로 매수했다?

 

→ 위반건축물에 대한 법적 책임은 전적으로 소유자에게 있으므로 매수 시 철저한 확인이 필요합니다.

 

 

 

• 시공자가 괜찮다고 했다?

 

→ 위반건축물에 대한 법적 책임은 전적으로 소유자에게 있으므로 건축행위 전 반드시 해당 인허가 부서 또는 건축사에게 상담 및 확인을 받은 후 건축행위를 해야 합니다.

 

 

 

• 이행강제금 부과는 횟수제한이 있다?

 

→ 2019년 4월 건축법 개정으로 횟수 제한 없이 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 이행강제금을 부과하도록 변경되었습니다.

 

 

• 폐쇄하여 사용하지 않으면 문제없다?

 

→ 건물을 사용하지 않더라도 위반사항에 대한 이행강제금은 계속 부과됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

※ 위반건축물 이행강제금 사례별 계산법이 궁금하시면 다음 글을 참고하세요.